Agevolazioni prima casa: il trasferimento della residenza deve avvenire entro 18 mesi dal rogito

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di Francesco Saverio Del Buono – Chi acquista un immobile da adibire a prima casa ha diritto ad agevolazioni fiscali in sede di stipula dell’atto di compravendita quali:
•imposta di registro ridotta al 2% dell’importo della compravendita (invece del 9%) se si acquista da privato o impresa che opera in regime di esenzione IVA, o in misura fissa di 200 euro (se si acquista da impresa soggetta ad IVA);
•imposta ipotecaria fissa di 50 euro (se si acquista da privato o impresa che opera in esenzione IVA) o di 200 euro (se si acquista da impresa soggetta a IVA);
•imposta catastale fissa 50 euro (se si acquista da privato o impresa che opera in esenzione IVA) o di 200 euro (se si acquista da impresa soggetta a IVA);
•IVA con aliquota del 4% invece del 10% (solo se si acquista da impresa soggetta ad IVA).Il soggetto che acquista ha diritto ad agevolazioni solo se persona fisica è residente nel comune dove si trova l’immobile che si acquista, o si impegna a trasferirvi la residenza entro 18 mesi, o vi svolga la propria attività lavorativa; nel caso non ricorrano queste situazioni, o la residenza non venga trasferita entro i 18 mesi, si incorre nella revoca delle agevolazioni.
Il problema del dies a quo come termine dal quale calcolare la decorrenza dei 18 mesi entro i quali va trasferita la residenza si pone in alcuni casi particolari, quali ad esempio l’acquisto di un immobile in corso di costruzione, e specificamente se il termine va calcolato dal momento della conclusione dei lavori o dal momento di stipula dell’atto di compravendita dell’immobile.
L’ordinanza n. 9433 della VI sezione della Suprema Corte di Cassazione, pubblicata il 17 Aprile 2018 è intervenuta su questo argomento a seguito dell’impugnazione di una sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana (la n. 712/35/2013), che aveva stabilito come non fosse legittima la revoca delle agevolazioni prima descritte nel caso di mancato trasferimento della residenza, di cui all’art. 1, parte I, nota II bis, n. 1, della Tabella allegata al DPR 131/86, in quanto aveva stabilito che il termine di 18 mesi decorreva dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione e non dalla precedente data di stipula dell’atto di compravendita.
La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha affermato, anche rifacendosi a propri precedenti, che il termine di 18 mesi decorra dal giorno del rogito di acquisto, fatta salva “la situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato. (Cass. n. 7067/14, 13148/16, 20066/15, 2527/14, 9776/2009, sez. un. n. 1196/00)“.
La Suprema Corte ha così cassato senza rinvio la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, respingendo l’originario ricorso introduttivo del contribuente che impugnava la revoca delle agevolazioni prima casa.

Avv. Francesco Saverio Del Buono

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