Risoluzione del contratto per vizi dell’immobile locato

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Nel caso in cui il conduttore voglia chiedere la risoluzione del contratto di locazione per vizi dell’immobile locato dovrà provare l’esistenza dei vizi stessi; spetterà invece al locatore provare che erano conosciuti o conoscibili dal conduttore al momento della conclusione del contratto o fornire la prova di aver senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna.

Questo statuisce la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 2348 del 10.02.2017, emessa dalla III Sezione. Il caso di specie verteva sulla richiesta da parte del conduttore di risoluzione del contratto e risarcimento danni nei confronti del conduttore in quanto l’immobile locato era inidoneo all’uso convenuto (abitativo), in quanto infestato da tarli. La domanda del conduttore era stata accolta sia in Tribunale che in Corte d’Appello, ed il locatore aveva così proposto ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte, nella propria sentenza, chiarisce che la fattispecie va inquadrata nell’art. 1578 c.c. (il quale legittima la richiesta di risoluzione del contratto per vizi che diminuiscono l’idoneità all’uso convenuto), e non vi è spazio per l’invocazione deall’art. 1218; pertanto grava sul conduttore “l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito“, onere che correttamente la Corte d’Appello ha ritenuto soddisfatto dal conduttore, considerando “provata la presenza dei tarli alla stregua del preventivo prodotto dall’attore e ha ritenuto – sulla base del notorio e della circostanza che la tarlatura riguardava i soffitti – che il vizio incidesse in modo apprezzabile sull’idoneità all’uso abitativo“, e che i vizi dell’immobile non fossero da questi conosciuti o facilmente conoscibili alla consegna del bene. Relativamente alla posizione del locatore invece si deve ritenere fosse a conoscenza del vizio o comunque lo avesse colpevolmente ignorato.

La sentenza ha altresì affermato un ulteriore principio: il rimborso dei canoni percepiti è ammissibile, e non rileva l’obiezione secondo cui trattandosi di un contratto ad esecuzione continuata la risoluzione non opera per le prestazioni già eseguite, in quanto “l’esclusione della restituzione opera per le sole prestazioni che abbiano avuto piena efficacia satisfattiva delle ragioni del creditore” (sentt. Cass. n. 22902/2012), situazione non ravvisabile in questo caso.

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